东百集团600693：仓储物流进入增长快车道

公司是以商业零售+仓储物流为双轮驱动的现代生活消费和物流领域的基础设施提供商和运营商公司商业零售业务稳健发展，仓储物流业务则伴随着储备释放，有望在未来三年获得高速增长　　商业零售+仓储物流双轮驱动公司以商业零售和仓储物流为主营业务，2021 年收入占比分别为89%，5%商业零售:在目标城市核心地段开发运营商业资产，打造商业生活消费一体化场景，业态主要包括超级百货，购物中心，线上云商城等，经营模式包括自营，联营和租赁仓储物流:围绕轻资产运营思路，采用投—建—招—退—管的闭环运作模式，通过对各仓储物流项目的投资，建设，运营，退出并保留管理权，滚动经营，实现资金闭环　　预计公司仓储物流业务进入发展快车道行业方面，高标仓需求持续增长:1)电商和第三方物流等下游需求推动现代仓储物流需求增长，2)中国高标仓存量少，城市更新及安全升级推动高标仓需求持续释放，3)疫情改变消费习惯，生鲜电商等冷链配送进一步释放需求，4)物流重要性突显，政策支持截至2021 年，公司拥有仓储建面184 万平方米，其中自持已竣工42 万平方米，92 万平方米在建，按建设进度估算，有望在未来三年持续释放增量，为公司贡献租金收入和投资收益同时，公司仍在积极寻求拿地机会　　给予强烈推荐—A投资评级我们预计公司2022—24 年归母净利润分别为2.6亿元，2.9 亿元和3.2 亿元基于我们的盈利预测，公司目前股价对应10 倍2022E EV/EBITDA，15 倍2022E P/E，相当于目前零售行业均值水平，物流地产行业平均估值为16 倍2022E EV/EBITDA，21 倍2022E P/E，高于公司目前估值水平，公司仓储物流业务在估值上还没有得到反映基于:1)受益于下游需求，仓储物流——尤其是高标仓需求增长，2)预计未来三年公司仓储物流储备面积释放，公司仓储物流业务进入高速发展通道，3)公司估值有望向物流地产行业估值靠近，给予公司强烈推荐—A评级　　风险提示:线下消费不及预期，仓储物流需求不及预期，公司仓储物流储备释放不及预期

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（编辑：肖鸥）