二手房参考价何去何从参考价的威力猛

在我看来，深圳楼市调控了这么多年，参考价的威力最猛资深房产中介罗华打趣道

日前，深圳在国内率先建立二手住房参考价格发布机制，并发布了全市3595个小区的指导价转眼间，一年的时间过去了这一年，深圳楼市经历了太多太多:二手房成交量创下15年新低，学区房神话不再，房产中介的日子难过，单边代理时代到来，买家从抢房到不敢买，卖家从乐观到动摇，投资客也悄然退场

可以说，深圳楼市的拐点效应彰显如今，这个调控利器也被越来越多的城市使用进入2022年，二手房参考价将何去何从

只涨不跌预期不再只涨不跌预期不再

在发布二手房参考价之时，最为引人关注的是不少核心区域的豪宅价格惨遭腰斩，例如南山恒裕滨城，华润城的参考价被定位为每平方米13.2万元，这个价格与当时被热炒的成交价相比相距甚远。

随后，深圳的购房者发现，各大房产中介平台的APP画风突变，没有了业主的挂牌价，就只剩下参考价紧接着，深圳多家银行二手房贷款陆续依据官方二手房参考价批额度由于商业银行贷款标准按照参考价执行，可以说从最关键的资金层面卡住了不少购房者的咽喉当时，深圳相关部门对此解读为，发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期

在罗华看来，二手房参考价的威力体现在几个方面:成交量大幅减少，价格松动更重要的是，许多购房者和投资客心中的只涨不跌预期不再

二手房成交参考价到底有多大威力2021年2月，深圳推出二手房参考价之后，当月深圳二手住宅成交量就大幅下降至4166套，相比前一月的7008套，环比下降40%2021年3月这一数据反弹至6789套，却成为最后的荣光——此后二手住宅连续下跌，一度下滑至去年10月份的1605套随后成交量虽有所反弹，但到了今年1月，深圳二手住宅成交量又跌回1557套，同比大跌75.04%从全年来看，2021年深圳共成交40699套二手住宅，相比2020年的95273套同比减少57.3%，甚至低于2012年的57203套和2014年的57251套，创下近15年新低

除了成交量大幅减少，二手房价格似乎也有松动的迹象，特别是被称为硬通货的学区房而且，愿意按照参考价或接近参考价卖房的业主也越来越多乐有家研究中心的数据显示，假设房源参考单价为每平方米10万元，实际成交单价为每平方米12万元，偏差值就是20%在2021年7月以前，成交价与参考价偏差值在10%以内的成交单占比不到两成，20%以上的成交单占到六成以上，说明当时成交价远远高于参考价从去年8月开始，偏差值10%以内的房源占比显著提升，10月对比9月更是直接提升了14个百分点，可见越来越多的成交房源价格接近参考价

学区房炒得高跌得也快，我最近刚刚经手了一套小面积的百花学区房，价格比一年前跌了30%罗华告诉记者，大学区预期叠加参考价，这一年的调控猛药太多不过，在他看来，参考价时代带来的最大变化，还是买卖双方的心理出现微妙变化:不再盲目相信房价只涨不跌其实深圳的购房需求仍在，只是许多人都变谨慎了，不再像以前那样盲目罗华说道

二手房参考价何去何从

除了最早推出参考价的深圳，上海，西安，成都，广州，三亚，东莞等城市陆续推出参考价，控制虚高挂牌，完善二手住房网签交易价等针对二手房市场的措施。明确在销售商品房过程中，房地产开发企业，商品房销售机构的房地产销售广告不得含有对居民户口，升学等事项的承诺；不允许明示或暗示购买人可以签订特定中小学入学合同，或使用特定条款导致购买人对特定中小学入学资格产生误解；不得误导正在规划建设的文化教育设施，对涉及规划或者建设的文化教育设施，应当明确标注“正在规划”或者“正在建设”。房产中介在作为中介买卖二手房的过程中，不得以学区名义列出二手房；二手房不得以明显高于市场价格或者政府公布的成交参考价格的价格挂牌；不得组织卖方共同提高报价；不得协助双方签订阴阳合同。。

值得注意的是，粤港澳大湾区内的深圳，广州和东莞先后实施了二手房参考价政策，周边城市联动调控似乎成为方向乐有家研究中心认为，去年深圳楼市观望情绪异常浓厚，而广州，东莞也陆续推出了二手房参考价政策，虽然只是针对部分热点楼盘实行参考价机制，但依然对当地的二手楼市带来了非常沉重的打击，政策出台后当地二手住宅看房量及成交量都再一次出现明显下跌

房企变局，密集调控，政策底显现等也是2021年全国楼市的关键词与去年年初不同，自去年年底以来，一些城市开始推出稳楼市的政策，包括公积金政策宽松，人才购房补贴等支持性政策等在这样的新背景下，二手房参考价何去何从

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，参考价实施的力度会有所降低，因为市场已经明显回调，而且国家对楼市的政策基调已经转向稳定，稳字当头二手房参考价本质是降杠杆，同时也斩断二手房价格上涨带动的投机炒作由于参考价普遍低于成交价和挂牌价，或许也给市场带来降房价的预期，这样对市场稳定也会带来不利的影响而且，现在整个新房市场卖一买一的购房需求占主导，如果二手房市场继续下行，对新房销售也非常不利我预计，2022年二手房参考价的实施范围不会明显扩大，或将保持现状

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，就目前情况来看，参考价政策的推进反而会有所推迟，往往在二手房市场升温的时候政策会加码而现在二手房市场普遍不景气，但这也不代表此类政策会退出，后续若市场炒作再现，相关政策也会继续加码，至少也说明二手房价格虚高的现象也可以被管控

现在是参考价调整窗口期，如果价格继续往下调，可以贷款的额度就更少，二手房市场将更冷面对今年的深圳楼市，罗华也保持谨慎

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（编辑：杜玉梅）